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Gestion locative : le bailleur doit garder les compteurs à son nom ?

Mettre en location un logement s’accompagne souvent d’une interrogation sur le titulaire du contrat de fourniture d’électricité et de gaz : le propriétaire bailleur doit-il garder le contrat à son nom ou laisser le locataire souscrire un contrat à son arrivée dans le logement ?


Notre conseil (cas le plus répandu pour la gestion locative) : demandez à votre locataire de souscrire un contrat

Il est évident que le propriétaire bailleur a tout intérêt à ce que son locataire mette à son nom ses compteurs d’énergie au moment de l’emménagement et résilie ses contrats à son issue. « Le propriétaire bailleur est sécurisé par cette solution simple et adoptée dans l’immense majorité des cas » analyse Pierre-Edouard Picard-Deyme, de LaGestionEnLigne, site Internet spécialisé dans la gestion locative.

De nombreux inconvénients à inclure l’électricité et le gaz dans les charges locatives

Les propriétaires bailleurs conservant les factures d’énergie à leur nom dans le cadre de leur gestion locative et les recouvrant ensuite auprès des locataires s’exposent à de désagréables surprises :

  • Le locataire peut très bien consommer bien plus d’énergie que l’estimation sur laquelle est fondée la mensualité. Auquel cas, une somme élevée peut être prélevée par le fournisseur d’énergie sur le compte du propriétaire lors de la facture de régularisation sur relève de compteur. Le propriétaire pourra alors être en difficulté à faire payer une somme élevée à un locataire peu solvable, alors qu’il aura déjà avancé les fonds. Le risque d’impayé repose alors sur le propriétaire et non plus sur le fournisseur d’énergie.
  • Si le locataire consomme plus d’énergie que l’estimation sur laquelle est fondée la mensualité et qu’il part avant le relevé de compteur donnant lieu à facture de régularisation, c’est le prochain occupant (ou le propriétaire) qui devra régler ses consommations ! Lorsque les montants en jeu se comptent en centaines ou même en milliers d’euros, les tensions apparaissent rapidement entre les différents partis prenants.

Ceci explique qu’il n’y a que très peu de cas dans lesquels les propriétaires assurant leur propre gestion locative choisissent de conserver les factures d’énergie à leur nom :

  • les locations saisonnières, parce que la durée de séjour est trop courte pour justifier une autre solution
  • certaines locations meublées, souvent de courtes durées

Gestion locative : peut-on se passer d'une agence immobilière

Déléguer la gestion de son bien immobilier à une agence pour qu’elle le mette en location coûte cher au propriétaire bailleur, pour un niveau de service variable selon les acteurs. De nombreux propriétaires bailleurs sont ainsi tentés de se débrouiller seuls pour mettre en location des logements, mais font face à la complexité croissante d’une réglementation par ailleurs toujours plus favorable au locataire.

Les tâches principales du bailleur

Le propriétaire bailleur doit rechercher un locataire, signer le bail de location, l’état des lieux, la caution, percevoir les loyers et les charges, veiller à la révision annuelle du loyer, effectuer sa déclaration fiscale, gérer les réparations non locatives et les sinistres non pris en charge par l’assurance habitation du locataire, recouvrer les sommes impayées, gérer le congé du locataire… le tout dans le respect de la réglementation !

Signer un mandat de gestion locative à une agence

Pour se décharger de la majorité de ces tâches, une seule solution avant l’arrivée du web : confier à une agence immobilière un mandat de gestion locative, moyennant un coût atteignant tout de même 5 à 10% du loyer TTC, les honoraires en la matière étant totalement libres. C’est probablement aujourd’hui la solution qui reste la plus courante.

S’appuyer sur des outils web pour gérer son bien en autonomie

De plus en plus de solutions d’aide à la gestion locative en ligne ou des logiciels de gestion locative comme celui proposé par jelouebien.com permettent de se passer d’agence immobilière et de s’outiller pour gérer soi-même son bien. Si cette option nécessite tout de même une certaine dose de débrouillardise, ces sites Internet vous faciliteront la vie, par exemple en vous proposant des modèles de bail et d’état des lieux prêts à télécharger, des assurances loyers impayés à prix négociés, une bibliothèque de documents juridiques et d’autres services pour un pack au final de 3 à 5 fois moins onéreux que si vous confiez votre bien en gestion à une agence.

Au final, quelle solution retenir ?

Pour les propriétaires bailleurs résidant loin du bien qu’ils mettent en location, confier un mandat de gestion locative à un gestionnaire de biens reste la solution de tranquillité, malgré son coût parfois élevé. Dans le cas où vous êtes prêt à vous investir un minimum, le web propose désormais suffisamment d’outils à ceux qui ont un minimum de connaissances du contexte juridique pour mettre en location leur logement seul, tout en évitant de commettre de faux pas.

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