Régularisation des charges locatives récupérables et facture d'électricité

La régularisation des charges est une obligation pour le propriétaire bailleur. L'objectif de la régularisation est de comparer les provisions de charges versées par le locataire et les charges locatives réglées directement par le propriétaire. Ces charges locatives incluent les consommations personnelles, certaines taxes et des charges communes comme les factures d'électricité. Le propriétaire doit faire au moins une régularisation des charges par an. Certains contrats de location prévoient un forfait de charges : dans ce cas, le propriétaire est dispensé de faire la régularisation de charges.

Les charges locatives, c'est quoi ?

Les charges locatives, telles que définies par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, sont récupérables, car elles correspondent aux services liés à l'utilisation du bien loué, ainsi qu'aux dépenses courantes d'entretien et de réparation des parties communes. Bien que ces charges soient initialement payées par le propriétaire, ce dernier a le droit de les répercuter sur le locataire en même temps que le paiement du loyer.

Comment faire la régularisation des charges auprès du locataire ?

La régularisation des charges est un comparatif entre :

• Les provisions de charges versées mensuellement par le locataire ;
• Les charges locatives réelles supportées par le propriétaire.

Si les provisions versées ont été supérieures aux charges réelles, le propriétaire doit rembourser le trop perçu de charges au locataire. Dans le cas contraire, les locataires doivent régler la différence.

Par exemple, un locataire verse 50€ de charges mensuelles, soit 12 x 50 = 600€ à l'année. Les charges réglées par le propriétaire s'élèvent à 700€ pour l'année écoulée. La différence est de 700 - 600 = 100€ en faveur du propriétaire, le locataire devra donc verser un complément de charges de 100€.

Un logiciel de gestion locative vous aidera à ne pas commettre d'erreurs dans les calculs de la régularisation de charges.

Quelles sont les charges locatives à régulariser auprès du locataire ?

Prenons le cas d'un appartement dans une copropriété. Annuellement, le syndic remet aux copropriétaires un arrêté des comptes. Le décret nº 87-713 du 27 août 1987 détaille la liste des dépenses : dépenses de maintenance, charges de fonctionnement des ascenseurs (électricité, réparations, etc.), eau froide et chaude, chauffage collectif, entretiens des parties communes à l'intérieur (électricité, produits d'entretiens, minuterie, etc.) et des espaces extérieurs au bâtiment (espaces verts), équipements divers (ramonage, ventilation mécanique, digicode, etc.) et de petits travaux.

Les charges à récupérer auprès du locataire sont dans la partie "locative" de l'arrêté annuel des comptes du syndic.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est également récupérable auprès du locataire. Cette taxe est réglée directement par le propriétaire via l'avis de taxe foncière. Il faut donc séparer la taxe d'enlèvement des ordures ménagère de la taxe foncière, car la taxe foncière n'est pas récupérable sur le locataire.

Dans le cas où les consommations d'eau sont incluses dans les provisions de charges, il faut inclure les factures de la régie des eaux lors de la régularisation.

Bon à savoir : taxe d'habitationLa taxe d'habitation est réglée directement par le locataire et n'a donc pas lieu d'être récupérée.

Dans le courrier de régularisation des charges, le propriétaire doit détailler chaque charge locative refacturée au locataire. Le propriétaire doit aussi tenir à disposition du locataire l'ensemble des factures et justificatifs, si ce dernier en fait la demande.

Pour un locataire arrivant ou partant en cours d'année, un prorata temporis est appliqué sur les charges.

Bon à savoir : liste des charges locativesla liste exhaustive des charges locatives est définie par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Quelles sont les factures d'électricité à prendre en compte au locataire ?

Dans un immeuble, les charges des parties communes sont récupérables auprès du locataire. Ces charges incluent, par exemple, les factures d'électricité communes (éclairage des couloirs et des escaliers, ascenseur…). En général, les factures d'électricité sont réparties entre les copropriétaires en fonction des millièmes des appartements. Plus la surface de l'appartement est grande, plus la part des consommations communes est importante dans la régularisation.

Pour la consommation électrique des ascenseurs, la répartition peut être basée sur l'étage du bien : plus l'étage est élevé, plus la régularisation est importante. Par exemple, le rez-de-chaussée n'étant pas concerné par l'ascenseur, il n'y aura pas de régularisation de la consommation électrique de l'ascenseur, alors qu'au dernier étage les charges locatives seront plus importantes.

Une difficulté est de séparer les consommations électriques générales (éclairage…) et celles liées à l'ascenseur, les copropriétés étant rarement équipées de sous-compteurs. En l'absence de sous-compteur, une solution est d'attribuer un prorata des consommations à chaque étage.

Pour minimiser les dépenses d’électricité dans la copropriété, il est conseillé de comparer les offres des différents fournisseurs d’énergie. D’un fournisseur à l’autre, les tarifs de l'électricité peuvent, en effet, varier considérablement. Il ne faut pas hésiter à refaire le comparatif annuellement, afin de toujours bénéficier des meilleurs tarifs électriques.

• Les provisions de charges versées mensuellement par le locataire ;
• Les charges locatives réelles supportées par le propriétaire.