Résiliation du contrat de bail par le propriétaire ou le locataire
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La résiliation du contrat de bail de sa résidence principale est possible à tout moment pour le locataire. Mais ce dernier doit néanmoins respecter certaines conditions de forme et demeure partie au contrat jusqu'à l'expiration d'un délai de préavis. Quelle forme doit prendre la résiliation ? Combien de temps dure le préavis ? Comment récupérer son dépôt de garantie ? Retrouvez toute la procédure pour résilier votre contrat de bail en toute sérénité.
Résiliation de bail : le cadre légal
Les baux sont des contrats de location. Il en existe de nombreux concernant les choses mobilières et les choses immobilières. En matière immobilière, les plus courants sont les baux d'habitation et les baux commerciaux. Mais il existe également des baux ruraux ou encore des baux civils.
La loi du 6 juillet 1989 a récemment été modifiée par la Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur 2014) et la Loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des activités économiques (Macron 2015).
En matière de logement, les dispositions relatives aux baux d'habitation sont essentiellement inscrites dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Elle encadre en effet les contrats de location des locaux d'habitation loués vides ou meublés à titre de résidence principale.
Avec cette loi, le législateur a entendu spécialement protéger le locataire dans ce rapport si essentiel pour lui qu'est la location de son logement principal. Même si celle-ci protège également les propriétaires, les règles applicables aux locataires sont plus souples et notamment s'agissant de la résiliation du contrat. Mais ces règles sont également d'ordre public. Cela signifie qu'il n'est pas possible d'y déroger et que toute disposition contractuelle contraire est nulle.
Qu'est ce qu'une résidence principale ?La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
A contrario, dans le cas d'un bail d'habitation à titre de résidence secondaire, moins important par définition, le régime de la location libre est applicable (les articles 1708 et suivants du Code civil). Ce régime est plus favorable aux propriétaires. De plus, les parties peuvent déroger contractuellement aux règles civiles. Il convient donc de bien lire le contrat de bail afin de prendre connaissance des règles applicables.
Se renseigner sur la résiliation de son contrat électricité et/ou la résiliation de son contrat gaz.
Qui peut résilier le contrat de bail ?
Le contrat de bail peut être résilié à l'initiative du locataire ou du propriétaire. Si le locataire est libre de résilier à tout moment, le congé du propriétaire est quant à lui très strictement encadré. Dans tous les cas, le respect de certaines formes et d'un préavis de congé, différents selon les cas, est obligatoire.
La résiliation du bail par le propriétaire
La résiliation à l'initiative du propriétaire n'est possible qu'à deux conditions :
- Le contrat de bail doit être arrivé à l'échéance de son terme ;
- Le propriétaire doit justifier sa décision au-regard des trois cas établis par la loi ;
| Motifs de résiliation | Commentaire |
|---|---|
| Congé pour vente | Le bail peut être résilié en cas de vente de l'immeuble. Le locataire dispose d'un droit de préemption s'il désire acquérir le bien. |
| Congé pour habiter | Le propriétaire peut résilier le bail s'il souhaite faire du logement sa résidence principale ou pour loger un parent proche. |
| Motifs de non reconduction | Il peut s'agir de loyers impayés, de troubles du voisinages mais aussi de restructuration d'immeubles ou encore de reprise pour activité professionnelle. |
Dans tous les cas ici, la résiliation doit être signifiée au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour une location meublée) et respecter un certain nombres de formalités obligatoires différentes selon les cas. A défaut, le bail est reconduit.
La résiliation du bail par le locataire
Du côté du locataire, le principe est celui de la liberté de la résiliation :
- le locataire peut demander la résiliation du contrat de bail à tout moment ;
- le locataire ne doit pas justifier sa décision ;
La liberté de résilier s'applique dès le premier jour. Les durées minimum de location sont interdites. Par ailleurs, cette liberté s'applique également aux colocataires qu'il y ait un bail collectif ou un bail par personne. Si les baux sont individuels, le propriétaire peut se réserver le droit de choisir le colocataire remplaçant.
Toutefois, pour que la résiliation soit actée, le locataire ou le colocataire doivent respecter des conditions de formes et de délais.
Locataires : comment notifier la résiliation du bail au bailleur ?
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. (Loi du 6 juillet 1989).
La notification de congé au propriétaire a longtemps obéi à deux régimes différents selon que la location était vide ou meublée. La loi Macron d'août 2015 a unifié les deux régimes. Désormais, notifier un congé peut s'effectuer de trois manières quelque soit le type de location. Chacune possède des avantages et des inconvénients.
| 🤔 Notifications de congé | ✔️ Avantages | ❌ Inconvénients |
|---|---|---|
| Recommandée A/R | C'est un moyen économique (environ 5,5€ pour 20g). | Le préavis de congé ne débute qu'à bonne réception du courrier. |
| Acte d'huissier | Le préavis de congé débute le jour où l'huissier se présente même si personne ne le reçoit. | L'acte est onéreux et coûte environ 100€. |
| Remise en main propre | Aucune incertitude sur la date de fin de contrat. Le préavis débute à la remise. | Il faut se déplacer. |
Le respect de ces formalités est important car ce sont elles qui permettent de déterminer le début du préavis et donc la date de fin du contrat du bail. A défaut, il n'y a pas de résiliation possible.
Délais : respect du préavis par le locataire
Le locataire est libre de quitter le logement à tout moment. Néanmoins, il sera toujours partie au bail durant la durée du préavis et est donc tenu d'en respecter les obligations jusqu'à son terme, et notamment le paiement du loyer et des charges.
La durée de ce préavis de congé est différente selon que le contrat de bail porte sur une location vide ou meublée.
Durée du préavis en cas de locations meublées
Lorsque le contrat de bail porte sur une location meublée, la durée du préavis de congé est d'un mois à compter de la signification dans les formes de la résiliation du bail au propriétaire.
Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (Article 25-2 Loi du 6 juillet 1989).
Par exemple, si ce dernier accuse réception d'une lettre de congé un 9 janvier, la bail ne prendra fin qu'au 8 février inclus.
Durée du préavis en cas de location vide
Lorsque le contrat de bail porte sur une location vide, la durée du préavis de congé est plus longue. Cette durée peut toutefois être réduite sous certaines conditions.
Préavis normal
Dans le cas d'une location vide, la durée du préavis normal de congé est de trois mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Préavis réduit
Afin de prendre en considération certaines situations socio-économiques, le législateur a prévu, sous certaines conditions strictement énumérées par la loi, la possibilité de réduire le préavis de congé à un mois.
Comment justifier sa situation ?Le législateur n'a pas précisé quels documents faisaient foi au regard de ces situations. Si les moyens sont libres, il appartient toutefois au locataire qui sollicite une rédaction de la durée du préavis de prouver au bailleur que sa situation répond à au moins une de ces conditions en lui soumettant des justificatifs appropriés joints à la lettre de congé.
Zone tendue
La durée du préavis est portée à un mois lorsque le logement est situé dans une "zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant" (article 17 loi du 6 juillet 1989).
Ces zones tendues sont notamment caractérisées par une forte demande et des loyers élevés. Les communes situées en zone tendue sont listées par décret.
Perte d'emploi
La perte d'emploi ouvre droit à une réduction du préavis dans certains cas établis par la jurisprudence :
| Préavis de 1 mois | Préavis de 3 mois |
|---|---|
|
|
Mutation professionnelle
La réduction du délai de préavis à un mois est possible en cas de mutations professionnelles à l'iniative de l'employeur ou du salarié.
Reprise d'emploi
La reprise d'emploi consiste en une embauche consécutive à une perte d'emploi volontaire ou involontaire.
Premier emploi
Afin de faciliter l'entrée dans la vie active, l'obtention d'un premier emploi ouvre droit à la réduction du délai de préavis.
RSA et AAH
Les bénéficiaires du revenu de solidarité active et les titulaires de l'allocation pour adulte handicapé ont droit à un préavis d'une durée d'un mois.
Etat de santé
Lorsque l'état de santé du locataire exige un déménagement, la durée du préavis est réduite. Il doit s'agir d'une indication médicale sérieuse. Une fatigue passagère ne serait pas recevable.
Attribution d'un logement social
L'attribution d'un logement social type HLM donne droit à la réduction du préavis. Cette réduction est également ouverte aux locataires d'un logement social emménageant dans un autre logement social à condition que les deux logements relèvent du même bailleur social. A défaut, le délai dans ce cas est de deux mois.
Conjoint
Le conjoint marié et pacsé est cotitulaire du contrat de bail. Par conséquent, si sa situation répond à une des conditions précitées, la réduction du préavis est possible.
Demande auprès du bailleur
Il est toujours possible de simplement demander une réduction du délai de préavis au bailleur. Ce dernier est libre de l'accepter ou non. Il est recommandé d'obtenir un accord écrit en cas de rétracation ultérieure du bailleur.
Départ sans préavis
Le locataire peut quitter le logement de location sans préavis lorsque le propriétaire manque gravement à ses obligations contractuelles et notamment à celle de founir un logement salubre et décent.
Une mauvaise installation électrique, des infiltrations ou des coupures d'eau sont susceptibles de constituer des manquements graves et à plus forte raison lorsque ces faits mettent en danger la santé des personnes.
Dans ces conditions, le locataire doit néanmoins respecter une certaine procédure :
- Il doit informer le propriétaire des travaux qui relèvent de sa responsabilité.
- En cas de silence ou de refus de la part du propriétaire, il doit mettre en demeure ce dernier de réaliser les travaux au moyen d'une lettre recommandée avec accusé/réception.
- Sans réaction de la part du propriétaire, il convient de saisir le tribunal d'instance (pour un logement non-décent) ou la mairie (pour un logement insalubre).
- À l'expiration du délai prescrit par le tribunal ou la mairie pour réaliser les travaux, le locataire peut quitter les lieux sans préavis.
Le départ du locataire après résiliation du bail
Paiement des charges et du loyer jusqu'à expiration du préavis
Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges jusqu'au terme du bail. Néanmoins, il n'y est plus tenu si un nouveau locataire prend sa place. Le bail prend alors fin à la signature du nouveau.
En cas de colocation, le colocataire sortant demeure caution solidaire 6 mois après la fin du bail. Cette obligation s'éteint également dès son remplacement
État des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie décrit le logement du sol au plafond ainsi que les équipements. La comparaison avec l'état des lieux d'entrée permet de déduire si le locataire a rempli ses obligations en matière de réparation, d'entretien et de nettoyage. La liste de ces obligations est fixée dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Dans le cas d'une location meublée, s'ajoutent un inventaire et un état détaillé du mobilier établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la restitution des clés.
Pour la comparaison, la durée du bail, l'usure naturelle et l'ancienneté du logement et des équipement doivent être prises en considération. Le coût des réfactions de dégradation et de transformations non autorisées est prélevé sur le montant du dépôt de garantie.
La restitution du dépôt de garantie
La loi Macron de 2015 est également venue unifier les délais de restitution du dépôt de garantie.
En location vide et en location meublée :
- Le dépôt de garantie doit être restitué au maximum deux mois après la remise des clefs lorsque les états des lieux d'entrée et de sortie diffèrent ;
- Le dépôt de garantie doit être restitué au maximum un mois après la remise des clefs lorsque les états des lieux sont identiques ;
Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par un devis ou une facture. Si le montant des réparations dépasse celui du dépôt, le locataire est tenu de payer le solde. Cette obligation vaut également pour un colocataire non remplacé ayant quitté le logement dans les 6 mois précédents. Il est donc important d'établir un état des lieux à chaque changement de colocataires.
Lors d'un changement de locataire EDF ou chez un autre fournisseur, le locataire sortant doit résilier son contrat d'énergie. Le locataire entrant devra souscrire un nouveau contrat chez le fournisseur de son choix pour ouvrir son compteur et le mettre en service.
Lettre type de résiliation de bail
La loi impose des conditions de forme pour résilier un bail mais le contenu de la lettre de congé est libre. Pour être certain d'éviter tout malentendu, il convient de préciser certaines choses néanmoins.
Objet : Lettre de congé
En vertu d'un contrat de location signé le [DATE], je suis [NOM PRÉNOM], locataire d'un logement [VIDE ou MEUBLÉ] situé à [ADRESSE].
Conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis est d'au moins [UN MOIS ou TROIS MOIS] et court à compter du jour de la réception de la présente lettre recommandée.
[EN CAS DE PRÉAVIS RÉDUIT]
Conformément à cette même loi, je jouis d'un préavis réduit d'un mois en vertu de [SITUATION OCTROYANT UN PRÉAVIS RÉDUIT]. Les documents justificatifs sont joints à ce courrier.
En conséquence, je vous donne congé pour le [DATE DE RÉSILIATION DU BAIL].
Je vous propose de restituer les clés et d'effectuer l'état des lieux de sortie le [DATE SOUHAITÉE POUR LIBÉRER LES LIEUX].
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
[SIGNATURE]
